Immobilienfinanzierung

Wer ein fertiges Haus kauft, hat es etwas einfacher mit der Finanzierung. Beim Hausbau ist das etwas schwieriger. Doch auch da ist die Finanzierung bei den derzeitigen niedrigen Zinsen für Hypotheken kein so großes Problem. Natürlich sind einige Voraussetzungen zu erfüllen, und man sollte sich auf keinen Fall übernehmen und zu einem Kauf oder einem Hausbau überreden lassen, wenn die Finanzierung nicht relativ sicher gestemmt werden kann.

Welche Finanzierungsquellen gibt es?

Selten kann ein Hausbau aus der Hosentasche bezahlt werden. In der Regel braucht man dazu den größeren Teil der Baukosten als Kredit. Das ist auch nicht negativ zu werten. Denn schließlich erhält man für die Hausbau Finanzierung einen Gegenwert, der gute Chancen hat, im Wert zu steigen und so der Inflation ein Schnippchen zu schlagen. Und das mietfreie Wohnen im Alter gehört zu den wichtigsten Vorkehrungen.

1.    Bauspardarlehen

Die wichtigste Finanzierungsquelle ist heute das Baudarlehen, das es zu im Zeitverlauf sehr günstigen Zinsen gibt. Allerdings kann man damit den Hausbau nicht komplett finanzieren. Bei etwa 60 % der Bausumme ist Schluss. Das ist die Beleihungsgrenze, und darüber hinaus gibt es Kredite nur zu sehr viel höheren Zinsen, falls man überhaupt einen Kredit bekommt.

Das Baudarlehen kann von einer Bank, aber auch einem anderen Finanzierungsinstitut oder von einer Versicherung stammen. Man kann nach günstigen Baudarlehen für den Hausbau auch über Vermittler im Internet suchen. Diese werden in der Regel vom Kreditgeber bezahlt. Für den Kreditnehmer entstehen also keine Kosten. Wenn ein Vermittler dennoch Provision verlangt, sollte man mit ihm keine Geschäfte machen.

2.    Eigenkapital

Doch auch die restlichen 40 % der Bausumme müssen noch bereitgestellt werden. Dazu zählt in erster Linie das angesparte Eigenkapital. Ohne einen entsprechenden eigenen Beitrag läuft beim Hausbau nichts. Dabei darf man sich aber nicht bis auf den letzten Cent ausziehen und das ganze verfügbare Kapital einsetzen. Einmal muss man noch etwas in der Hinterhand halten, falls Unvorhergesehenes eintritt. Das kann mit dem Hausbau zusammenhängen, muss es aber nicht. Wenn beispielsweise das Auto oder die Waschmaschine kaputt gehen und ersetzt werden müssen, dann muss das noch möglich sein.

3.    Eigenleistungen

Das Eigenkapital kann aber auch in der Form von Eigenleistungen erbracht werden. Wer handwerklich geschickt ist und möglicherweise noch viele Freunde und Bekannte hat, die gerne einmal auf dem Bau mithelfen, der kann schon einen wesentlichen Teil der Finanzierungskosten durch Eigenleistung ersetzen. Dies betrifft den Innenausbau ebenso wie bei einem konventionellen Rohbau, wenn man selbst über die notwendige Qualifikation verfügt oder jemanden gewinnen kann, der die Aufsicht übernimmt.

4.    Bauspardarlehen

Ein weiterer Baustein sind Bauspardarlehen. Meist ist es ausreichend, diese, falls erforderlich, an zweiter Stelle im Grundbuch abzusichern. Sie werden damit nicht auf die Beleihungsgrenze von 60 % angerechnet. Das kann sehr hilfreich sein, besonders wenn man schon in jungen Jahren mit dem Bausparen anfängt. Bausparen ist bei der Wahl eines entsprechenden Tarifes eine gute normale Sparanlage. Wenn man an den Hausbau denkt, sollte man aber einen Tarif wählen, der in einen anderen Tarif gewandelt werden kann. Der Grund ist, dass beim normalen Sparen ein hoher Zinsertrag im Vordergrund steht. Ein solcher Vertrag ist aber für den Hausbau ungeeignet, weil die daraus folgenden Kreditzinsen deutlich über denen eines normalen Baudarlehens liegen würden. Hat man aber einen Tarif mit niedriger Verzinsung gewählt oder kann man den Vertrag in einen solchen Tarif konvertieren, dann kommt man auch in den Genuss von günstigen Zinsen für das Bauspardarlehen für den Hausbau.

Warum also nicht gleich Bausparverträge ansparen und den gesamten Hausbau über Bauspardarlehen finanzieren? Das ist nicht zu empfehlen. Bauspardarlehen haben eine relativ kurze Laufzeit von etwa sieben Jahren – im Gegensatz zu den dreißig oder fünfunddreißig Jahren, die ein Baudarlehen läuft. Das führt zu einer recht hohen monatlichen Belastung, die Otto Normalverbraucher in der Regel nicht schultern kann. Deshalb sollte das Bauspardarlehen auf einen erträglichen Anteil beschränkt bleiben.

5.    Privatdarlehen

Noch ein Baustein bei der Finanzierung eines Hausbaus ist zu erwähnen: Darlehen von Freunden, Bekannten und Verwandten, die gerne Geld anlegen und höhere Zinsen kassieren wollen, als sie derzeit bei der Bank bekommen können. Hier profitieren beide Seiten, und wenn man sich einig ist, geht das Ganze auch noch steuerfrei über die Bühne. Eventuell gibt es auch ein zinsgünstiges Darlehen vom Arbeitgeber; auch das soll nicht unerwähnt bleiben.

6.    Fördermittel
   
Investitionen in Wärmeschutz, alternative Heizsysteme, Solartechnik für die Warmwasserbereitung oder Fotovoltaik sind heute beim Hausbau gefordert. Das muss aber nicht unbedingt bei der Bausumme mitgerechnet werden. Eventuell gibt es hierfür zinsgünstige Fördermittel über die KfW oder andere Banken. Auch diese Mittel werden in der Regel nicht an erster Stelle im Grundbuch abgesichert und deshalb auch nicht auf die Beleihungsgrenze angerechnet. Hier sind je nach Programm Finanzierungen mit Laufzeiten bis zu zwanzig Jahren möglich, wobei zur Erleichterung der Finanzierung noch bis zu drei Jahre tilgungsfrei gehalten werden können.

Zum Schluss:

Rechnen bleibt keinem Häuslebauer erspart. Es ist auch durchaus sinnvoll, da einen Erfahrungsträger, der das schon hinter sich hat, zu kontaktieren und von seinen Erfahrungen zu profitieren.